8-Punkte-Check vor dem Kauf einer Immobilie

Wer sich ein Haus in Spanien kaufen möchte, sollte VOR dem Kauf einiges berücksichtigen. Die wichtigsten Punkte haben wir in einer Checkliste zusammengefasst.

1. Eigentumsrechte prüfen

Wollen Sie privat kaufen, lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner dessen Eigentumsrecht nachweisen. Das geht aus dem notariellen Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug hervor. Arbeiten Sie mit einem seriösen Makler zusammen, hat er dies in der Regel für Sie übernommen.

2. Altlasten ausschließen

Unbedingt folgende Punkte klären:

  1. Darf der Eigentümer allein bestimmen, ob das Haus verkauft wird oder hat eine dritte Person Rechte?
  2.  Gibt es Belastungen?
  3. Wie ist die Baulandqualität?
  4. Existiert die ,,Referencia catastral”, die Katasterreferenz?
  5. Sind Anbauten, Swimmingpool, Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung und im Grundbuch eingetragen?
  6. Bestehen noch Miet- und Pachtverträge?
  7. Gibt es Steuerschulden? Insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles)  sollte vorgelegt werden.
  8. Gibt es Umlagenrückstände, falls das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt?
  9. Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
  10. Liegt eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vor?
  11. Wurde Strom, Wasser und Gas bezahlt? Nachweisen lassen! Andernfalls haften Sie als Neueigentümer.
3. Auf einen Notar bestehen

Ein ohne Notar geschlossener Immobilienkaufvertrag ist nach deutschem Recht nichtig. Im Gegensatz dazu ist er in Spanien aber gültig, so wie alle Privatverträge verbindlich sind, sofern die für ihre Wirksamkeit wesentlichen Voraussetzungen vorliegen. Sind in einem privaten, schriftlichen Vertrag Kaufpreis, Zahlungsart und Über­gabe festgehalten, ist der Vertrag rechtswirksam. Auch ohne Notar. Dennoch empfehlen wir, immer einen solchen hinzuzuziehen. Denn er prüft die Identität und Steuernummern der Parteien, eventuelle Handelsregisterauszüge sowie den aktuellen Grundbuchauszug. Ein spanischer Notar achtet ferner darauf, dass die Grundsteuerbelege, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, das Energiezertifikat und – handelt es sich um ein Objekt in einer Gemeinschaftsanlage – die Bescheinigung des Verwalters über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegen.

 

4. Alles schriftlich bestätigen

Alle Vereinbarungen und seien sie noch so scheinbar nebensächlich, sollten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigt werden. Vereinbaren Sie darüber hinaus auch immer im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

 

5.Energieausweis

In Spanien ist der Energieausweis für den Verkauf und die Vermietung jeder Immobilie Pflicht. Kann aber auch nach dem Kauf auf Kosten des Verkäufers angefordert und nachgereicht werden. Der Makler Ihres Vertrauens wird dafür sorgen, dass dieser entsprechend erstellt wird.

 

6. Sofort Eintragung ins Grundbuch

Nach dem notariellen Kaufvertrag sollten Sie unbedingt auf Ihre Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch bestehen. Das gilt auch im Fall einer Ratenzahlung.

7. Nachweis der Versicherung

Wird ein im Bau befindliches Objekt per Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

8. Beim Kauf eines Neubaus

Kaufen Sie einen Neubau, bestehen Sie auf folgende Unterlagen:

  • Fertigstellungserklärung des Architekten, genehmigt von der Architektenkammer.
  • Bauabnahmebescheinigung der Gemeindeverwaltung.
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad)
  • Bescheinigung über die fachgerechte Installation der Elektro- und Gaseinrichtung.

 

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