Drum prüfe, wer sich lange bindet: Immobiliencheck vor dem Kauf

Immobilienkauf spanien

Eine Immobilie zu kaufen ist immer eine aufregende Angelegenheit. Das ist in Deutschland nicht anders als in Spanien. In Spanien allerdings unterscheiden sich die Rahmenbedingungen grundsätzlich von denen in Deutschland. Und aus diesem Grund ist der Check der Immobilie sowie der Rahmenbedingungen vor Kauf besonders wichtig.

Dabei ist die Liste der Widrigkeiten, die einem beim Immobilienkauf erwarten kann, lang. Das beginnt bei möglichen Erbstreitereien, die einen Verkauf der Immobilie eigentlich unmöglich machen und endet noch lange nicht bei unauffälligen Baumängeln, die erst nach Vertragsunterzeichnung klar werden.

Da hilft dann auch kein Jammern, denn in Spanien wird eine Immobilie „a cuerpo cierto“ gekauft, das heißt, gekauft wie gesehen. Spätere Reklamationen ausgeschlossen – außer bei vorsätzlichem Betrug. Das sind die Gründe, warum auch fast jeder jemanden kennt, der einem höllische Angst macht vor dem Immobilienkauf in Spanien. Offen gesagt, das ist Unsinn. Zumindest so lange man sich ordentlich vor dem Kauf informiert und sich nicht leichtsinnig beschwatzen lässt.

Mit dem richtigen Partner auf der sicheren Seite

Wichtig ist, einen verlässlichen Partner, sprich, einen Makler zu haben, dem Sie vertrauen können. Dieser wird Ihnen einen Anwalt oder Gutachter nennen, der Ihre Interessen vertritt und die Immobilie genau unter die Lupe nimmt.

Es ist auch im Sinne des Maklers, dass Sie zufrieden sind und ihn weiterempfehlen. Wenn Sie allerdings den Eindruck haben, er will Ihnen nur etwas verkaufen, lassen Sie es! Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie jedoch nur über diesen entsprechenden Makler beziehen können, sollten Sie einen eigenen Gutachter hinzuziehen.

Baurechtliche Situation und Bauqualität

Das Baurecht in Spanien unterscheidet sich nicht wesentlich vom Baurecht in Deutschland. Allerdings wird es völlig anders gehandhabt. Das bedeutet, es können sich rechtliche Situationen ergeben, mit denen man nicht gerechnet hat und die auch nicht immer eindeutig geregelt sind. Um eine Immobilie rechtlich zu bewerten, benötigt man jahrelange Erfahrung, viel Wissen und Kontakte zu den Behörden.

Auch bei der Bauqualität unterscheiden sich die Standards in Spanien völlig von denen in Deutschland. Mittlerweile ist Dämmung bei Neubauten zwar Pflicht, jedoch gerade ältere Immobilien sind oft schlecht gegen Kälte und Wärme gerüstet. Das muss kein K.O.-Kriterium sein, wenn man weiß, wie man sein Traumhaus entsprechend optimieren kann. Allein am Verkaufspreis kann man meist die Immobilien, die sehr solide gebaut sind, nicht von den anderen unterscheiden.

Procedere bei Sol Bau Dénia Immobilien

Wir prüfen Immobilien, bevor wir sie aufnehmen und stellen unseren Kunden alle Informationen transparent und nachvollziehbar zusammen. Bezüglich des Wertes oder eventueller Probleme bei der Immobilie selbst vermitteln wir gerne auf Wunsch einen gesonderten Gutachter. Für die Ausarbeitung und Prüfung der Verträge arbeiten wir mit verlässlichen Anwälten zusammen, die, wie wir, das Wohl ihrer Kunden an erster Stelle setzen.

Wir begleiten Sie beim Gang zum Notar, helfen bei der Beschaffung aller notwendigen Dokumente und unterstützen Sie bei allen Behördengänge. Damit Herz und Haus zusammenfinden ;).

8-Punkte-Check vor dem Kauf einer Immobilie

Wer sich ein Haus in Spanien kaufen möchte, sollte VOR dem Kauf einiges berücksichtigen. Die wichtigsten Punkte haben wir in einer Checkliste zusammengefasst.

Wollen Sie privat kaufen, lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner dessen Eigentumsrecht nachweisen. Das geht aus dem notariellen Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug hervor. Arbeiten Sie mit einem seriösen Makler zusammen, hat er dies in der Regel für Sie übernommen.

Unbedingt folgende Punkte klären:

  1. Darf der Eigentümer allein bestimmen, ob das Haus verkauft wird oder hat eine dritte Person Rechte?
  2.  Gibt es Belastungen?
  3. Wie ist die Baulandqualität?
  4. Existiert die ,,Referencia catastral”, die Katasterreferenz?
  5. Sind Anbauten, Swimmingpool, Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung und im Grundbuch eingetragen?
  6. Bestehen noch Miet- und Pachtverträge?
  7. Gibt es Steuerschulden? Insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles)  sollte vorgelegt werden.
  8. Gibt es Umlagenrückstände, falls das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt?
  9. Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
  10. Liegt eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vor?
  11. Wurde Strom, Wasser und Gas bezahlt? Nachweisen lassen! Andernfalls haften Sie als Neueigentümer.
Ein ohne Notar geschlossener Immobilienkaufvertrag ist nach deutschem Recht nichtig. Im Gegensatz dazu ist er in Spanien aber gültig, so wie alle Privatverträge verbindlich sind, sofern die für ihre Wirksamkeit wesentlichen Voraussetzungen vorliegen. Sind in einem privaten, schriftlichen Vertrag Kaufpreis, Zahlungsart und Über­gabe festgehalten, ist der Vertrag rechtswirksam. Auch ohne Notar. Dennoch empfehlen wir, immer einen solchen hinzuzuziehen. Denn er prüft die Identität und Steuernummern der Parteien, eventuelle Handelsregisterauszüge sowie den aktuellen Grundbuchauszug. Ein spanischer Notar achtet ferner darauf, dass die Grundsteuerbelege, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, das Energiezertifikat und – handelt es sich um ein Objekt in einer Gemeinschaftsanlage – die Bescheinigung des Verwalters über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegen.

Alle Vereinbarungen und seien sie noch so scheinbar nebensächlich, sollten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigt werden. Vereinbaren Sie darüber hinaus auch immer im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

 

In Spanien ist der Energieausweis für den Verkauf und die Vermietung jeder Immobilie Pflicht. Kann aber auch nach dem Kauf auf Kosten des Verkäufers angefordert und nachgereicht werden. Der Makler Ihres Vertrauens wird dafür sorgen, dass dieser entsprechend erstellt wird.

 

Nach dem notariellen Kaufvertrag sollten Sie unbedingt auf Ihre Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch bestehen. Das gilt auch im Fall einer Ratenzahlung.

 

Wird ein im Bau befindliches Objekt per Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

 

Kaufen Sie einen Neubau, bestehen Sie auf folgende Unterlagen:

  • Fertigstellungserklärung des Architekten, genehmigt von der Architektenkammer.
  • Bauabnahmebescheinigung der Gemeindeverwaltung.
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad)
  • Bescheinigung über die fachgerechte Installation der Elektro- und Gaseinrichtung.
 

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